Contacto

+34 661 615 750

C/ Cartagena, 108

28002-Madrid

9:30-20:00

Lunes a Viernes

¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal y para qué sirve?

Por en Artículos con 0 Comments

La Ley de Propiedad Horizontal es la legislación que sirve para regular todo lo relativo a la convivencia vecinal, las comunidades de propietarios y los conflictos que puedan surgir en este entorno. La LPH es, por tanto, un instrumento muy útil que conviene conocer bien para poder resolver con la menor extorsión posible cualquier problema que pueda surgir como fruto de la convivencia entre vecinos y la toma de decisiones en la comunidad.
Esta ley, que en 2020 cumple 60 años, tiene el objetivo de facilitar el entendimiento en las comunidades de propietarios, ya sean viviendas, locales u otro tipo de comunidad que comparta espacios. Entre otros aspectos, en esta ley se definen cuáles son las obligaciones de los propietarios, cuáles son los órganos de gobierno de la comunidad y cómo es su funcionamiento o cuál es el papel del administrador.
La Ley de Propiedad Horizontal ha ido evolucionando a lo largo del tiempo para adaptarse progresivamente a los cambios sociales. Una de las modificaciones más importantes se produjo en el año 1999 que permitió, entre otras cuestiones, crear un Fondo de Reserva para hacer frente a gastos imprevistos. En 2013 también se modificó la Ley de Propiedad Horizontal para favorecer la rehabilitación en las viviendas.

¿Qué obligaciones tienen los propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal?

Uno de los aspectos más importantes de esta legislación es definir qué obligaciones tiene cada propietario. La LPH señala en su artículo noveno cuáles son y entre ellas se encuentran las siguientes:

  • Respetar las instalaciones y elementos comunes de la propiedad. Independientemente de que sean de uso general o no, los vecinos tienen que usar de manera adecuada las instalaciones para no causar daños.
  • Mantener en buen estado de conservación la propiedad privada. Es decir, cuidar la vivienda o local de cada uno para evitar que se puedan producir daños que afecten a la comunidad o a otros vecinos.
  • Contribuir a los gastos generales y al Fondo de Reserva. Esto supone pagar la cuota fijada por la comunidad para mantener el inmueble en buen estado y hacerse cargo del coste de los servicios y otras cargas comunes.
  • Comunicar el cambio de titularidad del inmueble. Si se produce un cambio en la titularidad, el propietario tendrá que comunicarlo por un medio que permita que quede constancia.

¿Cuáles son los órganos de gobierno en una comunidad de propietarios?

Para asegurar el buen funcionamiento de la comunidad es imprescindible tener unos órganos de gobierno que velen por él. En este sentido, en el artículo 13 de la LPH se distinguen cuatro figuras:

  • La Junta de Propietarios. De ella forman parte los propietarios de inmuebles de la comunidad.
  • El presidente. Se puede elegir por sorteo, estableciendo un turno rotatorio o elecciones y será el representante de la comunidad.
  • El o los vicepresidentes. La existencia de esta figura no es obligatoria. Si se nombran, sustituirán al presidente en caso de ausencia y le darán apoyo en los supuestos que la Junta de propietarios especifique.
  • El secretario y el administrador. Aunque son puestos independientes, según la Ley de Propiedad Horizontal, se pueden agrupar en una misma persona. Es un cargo que puede ostentar cualquier propietario, otra persona física con cualificación profesional y legal reconocida para asumirlo o corporaciones y personas jurídicas que cumplan con los requisitos establecidos.

¿Cómo es el funcionamiento de la Junta de propietarios?

La Ley de Propiedad Horizontal establece quién puede participar en la Junta de propietarios, cuándo se reúne y cuáles son sus funciones. Así que, según la LPH, la asistencia a esta reunión será siempre personal o por representación legal o voluntaria, siempre y cuando el propietario lo acredite.
Asimismo, existen algunos requisitos para poder participar en la Junta de propietarios. Por ejemplo, encontrarse al corriente de pagos de todas las deudas vencidas con la comunidad en el momento en el que se inicia la junta.
Como mínimo, la Junta de propietarios debe reunirse una vez al año para aprobar los presupuestos. Además, la podrá convocar tanto el presidente como un grupo de propietarios que suponga, al menos, el 25 % de la cuota de participación.
Esta Junta ordinaria se citará con un mínimo de seis días de antelación. Si se realizan convocatorias extraordinarias, la Ley de Propiedad Horizontal especifica en el artículo 16 que el plazo para la citación tiene que ser con la antelación “con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados”.
Tal y como especifica la LPH en el artículo 14, a las funciones de la Junta de propietarios son:

  • Nombrar y remover los cargos de presidente, vicepresidentes (si los hay), secretario y administrador.
  • Aprobar las cuentas correspondientes, los presupuestos y la ejecución de obras de reparación.
  • Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de la comunidad.
  • Decidir sobre los asuntos de interés general para la comunidad.

Cuando la Junta de propietarios se reúne, sus acuerdos tienen que reflejarse en un libro de actasdiligenciado por el Registrador de la Propiedad. Estas actas deberán incluir, tal y como se indica en el artículo 19 de la LPH:

  • Fecha y lugar de la reunión.
  • Autor o autores de la convocatoria.
  • Si es ordinaria, extraordinaria y si se celebra en primera o segunda convocatoria.
  • Quiénes son los asistentes y sus cargos.
  • Orden del día.
  • Los acuerdos adoptados y, en caso de que sea relevante para dar validez al acuerdo, los propietarios que han votado a favor o en contra.

¿Se pueden impugnar los acuerdos aprobados por la Junta de propietarios?

La respuesta a esta pregunta es: sí, siempre que se cumpla con lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. En este apartado del texto se establecen una serie de supuestos que legitiman la impugnación de un acuerdo de la Junta de propietarios:

  • Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad.
  • Si dañan los intereses de la comunidad para beneficiar a uno o varios propietarios.
  • Cuando supongan un grave perjuicio para alguno de los propietarios o se hayan adoptado abusando del derecho.

Podrán impugnar los acuerdos de la Junta de propietarios aquellos que hubieran salvado el voto en la Junta, los que hubieran sido privados de su derecho de voto indebidamente o los ausentes por cualquier causa. Además, es imprescindible estar al corriente de pagos, salvo en los casos que la impugnación esté relacionada con las modificaciones en las cuotas reflejadas en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El plazo para impugnar un acuerdo de la Junta de propietarios es de tres meses con la excepción de aquellos casos que traten asuntos que son contrarios a la ley o a los estatutos. En esta situación el plazo será de un año a partir de la comunicación del acuerdo.
Además, es importante tener en cuenta que, salvo que lo disponga un juez con carácter cautelar, la impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios no suspenderá su ejecución.

¿Cuáles son las funciones del administrador?

Por último, la Ley de Propiedad Horizontal también define cuál es el papel que le corresponde al administrador. En su artículo 20, concretamente, la LPH define las siguientes funciones del administrador:

  • Velar por el buen funcionamiento de la comunidad. Asegurarse de que las instalaciones y servicios funcionan según lo previsto y hacer las advertencias y apercibimientos que procedan a los titulares.
  • Preparar la Junta de gastos. Esto supone revisar las cuentas y proponer los medios necesarios para hacer frente a los gastos previsibles.
  • Estar pendiente de la conservación del edificio. Para ello podrá señalar las reparaciones y medidas que sean de carácter urgente dando cuenta al presidente o, en su caso, a los propietarios.
  • Ejecutar los acuerdos que se adopten así como efectuar los pagos y cobros correspondientes. Es decir, el administrador tiene que asegurarse de que cuando la Junta acuerda algo en materia de obras, esto se lleva acabo. Además, debe estar pendiente de la contabilidad de la comunidad para efectuar los pagos y cobros que toquen.
  • Custodiar la documentación de la comunidad. Aunque pueden ser figuras independientes, el administrador puede asumir las funciones del secretario de la Junta y, por tanto, custodiar la documentación de la comunidad de vecinos.
  • Otras atribuciones que le confiera la Junta. Si la Junta de propietarios así lo decide, podrán darle al administrador otras atribuciones además de las señaladas en la Ley de Propiedad Horizontal.
[Fuente: Fotocasa]